"Nadie atiende a la clase media" - Por Gustavo García
El arquitecto José Rozados hace un balance positivo del mercado inmobiliario en 2010 y propone planes para el acceso popular a la vivienda. Los desarrolladores se ocupan del gran inversor, y el Estado, mediante planes de obra pública, de los más pobres.
La mejora de la economía también impactó en el sector inmobiliario durante el 2010, distanciándose del apogeo previo a la crisis y estableciéndose en niveles más realistas para con el mercado local.
Las ventas crecen, pero el acceso a la vivienda propia, por razones diversas, sigue siendo el principal problema a vencer, consideró el arquitecto José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario.
-¿Cómo fue el año para el sector inmobiliario?
-Este año, con respecto al 2009 mejoró notablemente. El 2009 cerró como el peor de la década. Ese año la cantidad de operaciones en Capital Federal fue menor aún que en el 2002.
Este año mejoró mucho, tomado de enero a octubre el incremento es del 17%, aproximadamente.
Igualmente no está en los niveles previos al 2008. Hubo una recuperación, pero no se volvió a los mejores niveles, que por otro lado no es lo que se necesita.
-¿Aquello fue un pico en la actividad?
-Sí, fueron los mejores momentos de esta década. Tampoco es que la cantidad de operaciones fluctúe tanto, que de año a año pueda variar un 30%.
El año pasado sí cayó fuertemente por las expectativas a que hubiera una baja en los precios, y esto generó más retracción en la actividad. No se dio la caída fuerte de precios.
También había expectativas por una revaluación del dólar, que a fines del 2008 empezó a subir de 3,06 a 3,80 a mediados del año pasado.
Al subir la divisa, el tenedor de dólares contaría con una mayor posibilidad de compra, y eso no se dio.
-¿Qué cambió para que se produjera esta mejora del 17%?
-Más que nada, por un lado se vio que no fue tan grave la repercusión de la crisis internacional en la economía real de la Argentina.
No se perdió tanto empleo como el que marcaban las expectativas, no se dio una situación de crisis. Eso había generado que hubiera cuidado en el 2009, había mantener el capital por si se necesitaba, por el desempleo, por si se perdía el trabajo.
Todos trataron de resguardarse y no hacer inversiones, cuidar el dinero ante la incertidumbre.
-¿Hubo mayores certezas?
-Claro, como eso no repercutió en la economía real, y por otro lado los precios no bajaron, entonces muchos volvieron al mercado. Sobre todo, para el que tiene excedentes, lo más importante fue la falta de opciones.
El banco no cubre la inflación, los depósitos no superan los 60 días, por eso tenemos el problema del apalancamiento del crédito hipotecario, porque con ese nivel no se puede. Es una capacidad de resguardo del capital.
ALTA INFLACION
-¿Cómo impactó el proceso inflacionario?
-La inflación impactó en los valores de los productos a estrenar. Estos, en algunos casos, también traccionaron a los precios de los departamentos usados.
Hoy, cuando menos es un 25% más caro construir un metro cuadrado que el año anterior. Entonces el que construye trata de cubrir los costos y lo replica en el valor de venta.
-¿Los inversores no apuraron la decisión de compra para refugiarse en el ladrillo?
-Sigue siendo netamente un refugio. Por un lado hay rentabilidad, pero es muy reducida. Ocurre que no hay opciones porque las tasas no son elevadas. Pueden invertir en el sector financiero, pero eso es para el inversor más sofisticado.
También tiene que ver con la diversificación. El que tiene un capital disponible sabe que es bueno diversificar, puede apostar a cuestiones de alto riesgo y tiene parte de su capital resguardado en opciones inmobiliarias.
-Entonces, ¿continúa siendo la apuesta de los que buscan seguridad?
-Nosotros hicimos un análisis de los últimos diez años, referenciando al valor dólar. En diciembre del 2001 era 1 dólar igual a 1 peso, y luego se fue a 4 pesos.
Fuente: laprensa.com.ar