 |
| Precios de departamentos en Capital Federal |
Venta y alquiler de viviendas lujosas registraron caída de 30%. Desde principios de año, las inmobiliarias dejaron de construir por las bajas operaciones, según afirmaron.
El movimiento inmobiliario tuvo un retroceso que afecta principalmente tanto a las ventas como al alquiler de viviendas lujosas.
La caída, solo entre marzo y mayo de este año, fue del 30%, en comparación al mismo período del año pasado, según afirmaron tanto la Inmobiliaria Megapro, como algunos propietarios independientes, consultados y empresarios del sector de la construcción.
Éstos sostienen que la inestabilidad del dólar es la primera causa de la caída de este año, además de los problemas del sector agrícola, como la sequía que afectó a varias zonas del país.
Alejandro Balbotin, director de la Inmobiliaria Megapro, actualmente los compradores se muestran cautelosos antes de adquirir o rentar una vivienda, sin embargo, anteriormente los interesados decidían sin tantas vueltas la concreción de la venta de un inmueble, expresó.
Los precios de los inmuebles que dejaron de venderse son los que están en un margen de 190.000 dólares en adelante. “Las casas de 190.000 a 350.000 dólares ya no se venden, anteriormente sí; las ventas de los dúplex y casas cayeron considerablemente”, explicó Balbotin.
La fiebre de la construcción de viviendas y dúplex comenzó a darse entre el 2010 y el año pasado. Sin embargo, ahora, con los problemas, no solo climatológico y del dólar, sino también la falta de mano de obra calificada y la falta de algunos insumos, como los ladrillos comunes, ya comenzaron a tener su efecto dominó, según el presidente de la Cámara Paraguaya de la Vivienda (Capavi), Julio Mendoza.
 |
| Precios de alquiler de departamentos en Capital Federal, por barrios |
Las inmobiliarias también dejaron de construir por las bajas ventas.
ESPERANZA
Balbotin destacó que existen posibilidades de levantar el rubro con las inversiones extranjeras para este año. Explicó que accionistas europeos y alemanes están interesados en departamentos de primer nivel, preparados especialmente para la venta o alquiler, los cuales apuntan a ejecutivos extranjeros, que por motivos laborales se radican en el país.
El 40% de inquilinos de estos edificios constituye en directivos que llegan al país para dirigir empresas internacionales. Se calcula que el otro 60% que vive en estas majestuosas edificaciones es paraguayo, apuntó el empresario.
El negocio también apunta a la inversión de empresarios paraguayos que adquieren estas viviendas para volver a alquilarlos, dijo.
Para el año que viene el sector inmobiliario espera recuperar su caída, con la reactivación de la economía.
Garajes, un espacio que no se frena
Desde el año 2000 cerraron 1.120 establecimientos, tanto playas por hora como locales de alquiler de cocheras mensuales.
Desde hace varios años, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene un problema estructural de falta de espacios para estacionar. Esto no es novedad para cualquiera que viva en la capital argentina o circule a diario por ella.
Pero lo llamativo es que mientras los propietarios de playas de estacionamiento y predios de cocheras fijas dicen que hoy ya no es negocio dedicarse a esta actividad, para los pequeños inversores se abre una oportunidad interesante. Se estima que en la ciudad hay una demanda insatisfecha de más de 500.000 cocheras.
Es que en los últimos años cambió radicalmente la ecuación que hacía económicamente rentable al sector. La fuerte demanda de terrenos para construir edificios para vivienda u oficinas ha disparado los precios de los lotes, mientras los márgenes de rentabilidad del negocio, dependiendo de las zonas, han ido a la baja por la suba de costos de administración y la presión impositiva.
No es casual, entonces, que, según advierten desde la cámara que agrupa a los garajistas, desde el año 2000 hayan cerrado 1.120 estacionamientos en la Capital Federal. Y sobre llovido, mojado.
A partir de febrero se sumó un nuevo obstáculo: la restricción al ingreso de autos particulares al Microcentro entre las 11 y las 16 los días hábiles. Según fuentes empresarias, la actividad cayó hasta un 70% en la zona vedada, por lo que muchos comerciantes empiezan a pensar en redireccionar el negocio o bien dedicarse a otra cosa.
“En el corto plazo, muchos estacionamientos van a comenzar a echar gente o directamente devolver los locales porque no pueden trabajar”, advierte Eduardo Sánchez, titular de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la República Argentina (AGES).
Y el panorama es complejo. “Para poder continuar con el negocio, la tendencia es cambiar el estacionamiento por hora a alquiler mensual o incluso por estadía, pero para eso tendría que cobrarse entre $1.200 y $1.500 por mes y hay que ver quién lo puede pagar”, considera Sánchez.
Esto se da en un marco en el que los costos de operación están subiendo. “En este sector se está perdiendo rentabilidad, el 65% de la facturación es gasto (personal, impuestos, administración)”, dice el presidente de AGES. Y agrega: “Hoy no es conveniente entrar en este negocio; si fuese tan rentable, la gente no vendería los lotes para construir edificios”.
Un nuevo juego Quienes ven hoy una ventana en la compra de cocheras para alquilar por mes son los pequeños inversores, que con relativamente poco dinero buscan tener un ingreso mensual asegurado.
Dependiendo de los barrios, hoy se puede comprar una cochera fija entre US$15.000 y US$35.000. Fuentes del sector indican que, limpio de gastos, una cochera en la ciudad tiene una rentabilidad del 5% anual en dólares, varias veces más que un plazo fijo pactado en la moneda norteamericana.
Y la demanda existe, ya que el parque automotor viene creciendo en los últimos seis o siete años de manera ininterrumpida. Sólo en 2011 se patentaron 133.135 autos nuevos en la ciudad, un 15,65% más que el año anterior.
Según estimaciones de la consultora Reporte Inmobiliario, los nuevos autos que se volcaron a la calle el año pasado generaron una demanda adicional de espacios para estacionamiento equivalente a 3,3 millones de m2.
“El estacionamiento en la ciudad de Buenos Aires hoy es un tema estructural de oferta y demanda, cada vez hay más autos circulando y esto no es acompañado por una mayor oferta de cocheras”, afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Es claro que hay una necesidad de espacios para estacionar, pero cuando se analizan el valor del terreno y los costos de operación, ahí la cosa cambia.
“La tierra para garajes está compitiendo con los lotes para edificios de departamentos”, alerta Rozados.
“Para construir un estacionamiento hay que comprar por lo menos dos lotes juntos, una inversión de entre US$500.000 y US$600.000, a lo que hay que sumar la construcción, los servicios (luz, agua, ABL), gastos administrativos, empleados (en tres turnos), seguros y expensas.
En un predio estándar, en dos plantas pueden entrar 40 coches, a razón de $600 de alquiler tengo una facturación mensual de $24.000. ¿Cuándo se recupera la inversión?”, se pregunta Rozados.
Por su parte, el consultor inmobiliario Damián Tabakman afirma que hoy en Buenos Aires prácticamente no se hacen edificios de cocheras.
“Para un desarrollador inmobiliario es mucho más redituable construir en esos mismos lotes un edificio de departamentos para viviendas u oficinas”, destaca. Y en su opinión, ésta es una tendencia que llegó para quedarse.
“No veo emprendedores inmobiliarios que migren desde la construcción de edificios residenciales a este nicho y no lo harán tampoco en los próximos años.”, vaticina.
Claro que, quizás, el actual cepo a la compra de dólares modifique, aunque sea en parte, el negocio.
El acceso a la vivienda, para pocos
El 67% de las familias de la Capital y el conurbano no tienen los recursos necesarios para llegar a la casa propia.
Un tercio de las familias argentinas habitan en viviendas precarias, ya sea por los materiales con las que están construidas o por la falta de servicios básicos, como agua potable, cloacas o electricidad. Se trata de datos oficiales de la Argentina que ha recabado el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en un nuevo estudio sobre la vivienda en la región.
El índice de casas inadecuadas del país (32 por ciento) es levemente inferior al latinoamericano (36 por ciento) y a los de México (34 por ciento) y Brasil (33 por ciento). Mejores resultados se hallan en Costa Rica (18 por ciento), Chile (23 por ciento), Uruguay (26 por ciento) y Venezuela (29 por ciento).
El coordinador del documento, César Bouillon, opina que la solución al problema regional requiere que "el mercado de vivienda funcione bien y ofrezca soluciones adecuadas y accesibles, con título de propiedad y acceso a servicios básicos, para que la gente no tenga que vivir en zonas marginales o en otros tipos de vivienda informal".
Casi dos millones de las tres millones de familias que se forman cada año en ciudades latinoamericanas se ven obligadas a instalarse en casas precarias, como en asentamientos, por la oferta insuficiente de unidades adecuadas y económicas.
El 67 por ciento de las familias de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires carecen de los recursos como para acceder a una casa propia.
A partir de los datos de las más recientes encuestas de hogares en la región, el estudio mide la capacidad de las familias en 41 ciudades para comprar directamente o cumplir los requisitos para postularse a un crédito hipotecario para una vivienda construida según los códigos de construcción en terrenos legalmente parcelados y urbanizados.
"Un número importante de familias está marginado del mercado de la vivienda formal por causas como bajos ingresos, insuficiente oferta de terrenos adecuados, ausencia de crédito o escasa inversión en viviendas accesibles", comenta Bouillon.
"Hay una tremenda demanda de viviendas formales para familias en la base de la pirámide, un sector mal atendido por el mercado de la vivienda y los programas de gobierno", añade Bouillon, cuyo informe advierte que en promedio los planes oficiales de vivienda en América latina deberían septuplicar su presupuesto para que ninguna persona viva en casas precarias.
Por eso aboga por diversas soluciones, entre las que se incluye el fomento del crédito hipotecario y del alquiler (en la Argentina alquila sólo el 16,8 por ciento de la población, frente al 28 por ciento en la eurozona), el incentivo al uso de materiales de construcción más baratos (casas prefabricadas, en lugar de cemento y ladrillo) y los cambios en la regulación del suelo, que en casos como el Gran Buenos Aires favorecen más la radicación de barrios suburbanos de clases altas y medias y dejan a un lado las necesidades de los que menos tienen.
El área metropolitana es una de las ciudades donde menos familias pueden llegar a la casa propia. Sólo en pocos casos, como Caracas o La Paz, la situación es peor, y entre el 70 y el 80 por ciento no disponen de los fondos necesarios.
En Mendoza y Rosario, este indicador cae al 48 por ciento; en Tucumán, al 47 por ciento, y en Córdoba, al 46 por ciento.
Sucede que la Capital y el Gran Buenos Aires constituyen la segunda ciudad latinoamericana (dentro de las evaluadas, que son las más importantes) donde más cara cuesta una vivienda barata promedio en el mercado: unos 44.228 dólares, frente a 54.054 de Caracas. Para conseguir esa plata, una persona promedio debe trabajar durante 45 meses.
En cambio, en San Pablo la más económica vale 38.946 dólares y se necesitan 23 salarios para adquirirla, y en México, 19.697 dólares y 16 meses de trabajo.
En 2011 se incorporó la menor cantidad de m2 nuevos en cuatro años. Buenos Aires empezó a sufrir la falta de oficinas premium.
Sitio Web - Las Fuente Utilizadas:
http://www.lanacion.com.py/
http://www.ieco.clarin.com/
http://www.lanacion.com.ar/
Alquiler de local comercial en Capital