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| Precios de departamentos en Capital Federal |
Muchos propietarios optan por postergar la venta de sus viviendas debido a que no quieren bajar los precios ni aceptar el pago en pesos.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, dijo por Radio 10 que la pesificación de las transacciones inmobiliarias motivó que muchos propietarios opten por retirar sus unidades del mercado de compraventa y ofrecerlas en alquiler.
El empresario inmobiliario explicó que la falta de acuerdo entre compradores y vendedoras sobre el precio de las unidades y la moneda de pago posterga las decisiones de compra. Para solventar los costos de mantenimiento, los dueños deciden por alquilar las viviendas y esperar un momento más propicio para venderlas.
Walenten sostuvo que "algunos locales pequeños, de barrio", sufren la caída en las operaciones, dado que las ventas empezaron a bajar desde octubre de 2011 cuando aplicaron las primeras restricciones cambiarias.
Por otra parte, las personas que tenían un crédito hipotecario preadjudicado antes del 5 de julio pasado aceleraron los trámites para completar las compras de sus viviendas antes de que venza el plazo impuesto por el Banco Central para poder comprar dólares con el dinero de un préstamo.
Según informa El Cronista, la celeridad de esos deudores hizo que agosto fuera el mes en que más creció el stock de créditos hipotecarios en lo que va del año, con una variación positiva de 789 millones de pesos.
La pesificación forzosa del mercado inmobiliario que generó el cepo cambiario frenó la actividad de compra-venta de inmuebles. En julio, último dato disponible en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad de escrituras firmadas en ese distrito fue un 27,6% menor a la del mismo mes de 2011.
Crece la oferta de departamentos en alquiler
Es porque los dueños no quieren vender en pesos y los que antes compraban prefieren guardar sus dólares y salir a alquilar. Igual todavía cuesta conseguir de dos y tres ambientes. Y los precios en la renovación de contratos suben hasta 40 %.
Al revisar los sitios web de las inmobiliarias, la mayoría de los avisos ofrecen departamentos y casas en alquiler. Pero quienes llaman para averiguar por un dos o tres ambientes difícilmente encuentren en pie alguna oferta.
Es que las restricciones cambiarias construyeron un escenario muy particular en el Distrito: sin compradores que quieran pagar a precio del dólar paralelo, los inversores que ahorraron en ladrillos y alentaron el auge local de la construcción, salieron a ofrecer en alquiler sus departamentos.
A su vez, quienes vendieron el año pasado o ahorraron dólares y tienen plata para comprar, sin embargo prefieren alquilar, lo que incrementa la ya numerosa comunidad de inquilinos.
El resultado, en definitiva, es tan problemático como en los últimos dos años: para conseguir un departamento en el Partido hay que recorrer varias inmobiliarias, anotarse en listas de espera y, sobre todo, decidirse rápido. “A quien está decidido y no es tan exigente, conseguir un dos o tres ambientes le va a demandar un mes.
Pero aquel que quiere encontrar exactamente lo que pretende, tiene que pensar en una búsqueda de 90 días”, consideró Sergio, de Fiorito Propiedades, una inmobiliaria con 35 años en el Distrito, y que elabora una lista de clientes a la búsqueda de un departamento. “Lo que entra, sale enseguida. Así es el mercado de alquileres de departamentos hoy.
Se dinamizó tanto que dupliqué ese tipo de operaciones”, aseguró Horació Igarzabal, dueño de la inmobiliaria DIC, que en el Partido tiene sucursales en Martínez y San Isidro, que junto a Acassuso, son las localidades donde es más complejo conseguir un departamento. En DIC afirman que, al mismo tiempo, las ventas cayeron en un 90 %.
En otras palabras, esas operaciones están virtualmente paradas. “Ante la incertidumbre que existe por el dólar, la mayoría de los que pensaban vender se acerca a un martillero en busca de un alquiler”, explicó Igarzábal.
La oferta sigue siendo insuficiente. A los históricos inquilinos que están lejos de ser propietarios se les sumó otro grupo de indecisos:
“Bajó el interés por comprar de aquellos que vendieron el año pasado. Ahora quieren alquilar y esperar a que los precios se acomoden y las reglas estén más claras.
Por más que los interesados en alquilar dejen sus datos, el que debe moverse para cerrar un contrato es el propio inquilino”, consideró Pablo Hyland, de la inmobiliaria que lleva su apellido y tiene sedes en Martínez y Las Lomas.
Un dos ambientes con 30 años de antigüedad, de un edificio tipo torre cercano a la estación, y sin cochera ronda los $ 2.500 mensuales de alquiler. Por un tres ambientes de similares características, en tanto, se pide de $ 3.300 a $ 3.500.
Cuanto cuesta el m2
El metro cuadrado cuesta $4.038, para la construcción. Costos estimativos sobre la vivienda que se va a construir.
La construcción no es en absoluto barata pero además depende de múltiples factores y a veces la estrategia es la que tiene un valor concreto y acorde al bolsillo y que es fácil de cotizar o presupuestar.
El Comercial pudo acceder a los costos estimativos para construir una casa unifamiliar en planta baja, con una superficie de 120 mts2 de mampostería de ladrillo común y losa cerámica.
Los costos son surgen de consultas a contratistas y a comercios, los cuales pueden no ser exactos, debido a la dispersión existente específicamente en la mano de obra pero sirve a manera de guía para un determinado prototipo de construcción.
Al día de hoy, construir una casa bajo el sistema llave en mano, tiene un valor por mt. 2, tomando como parámetro el dólar “blue” a $5,97, u$s 676,4 o $4.038 aproximadamente.
Desde Noviembre del año 2011 al 31 de Mayo del 2012 los precios se han incrementado en un 15% estimativamente, sin embargo a precio dólar debido a la cotización “paralela” lo que antes costaba entre u$s 750 o u$s 850$, hoy sale poco mas de u$s 650 sin embargo en pesos los costos han crecido.
Además hay que tener en cuenta que el precio del metro cuadrado de la construcción no tiene nada que ver con el lugar donde se edifica, en todos lados puede llegar a costar igual, lo que difiere es el tipo de detalles y la calidad de los materiales que se utilizan.
Saliendo de este laberinto cambiario y al decir los funcionarios “hay que pensar en pesos” los precios para una vivienda unifamiliar, de 120m2, en planta baja, con mampostería de ladrillo común y losa cerámica son:
Para los trabajos preliminares como limpieza del terreno, replanteo y nivelación los costos son $2.915 constituida específicamente por mano de obra. Luego las excavaciones de zanjas para cimientos cuestan por 21m3, $ 4.115.
En los trabajos específicos de albañilería, el hormigón pobre para cimientos de un cálculo para 29m3 tiene en materiales $7.870 y en mano de obra $6.615 lo que da un total de $14.485.
Para mampostería y cimientos de 9 m3 en materiales se gastarán $6.435 y en mano de obra $7.275. La capa aisladora horizontal para 27m2 saldrá $870 y en mano de obra $2.865, en tanto que la mampostería para elevación de 0,30 por 131 m2 saldrá en materiales $27.215 y en mano de obra $17.600 y la mampostería de elevación de 0,15 por 105 m2 costará $10.625 más la mano de obra que será de $10.110.
El encadenado de Hormigón Armado para pared de 0,30 por 50 ml. sale $4.490 en materiales y de mano de obra $6.840, el encadenado de Hormigón Armado para pared de 0,15 por 40 ml. cuesta $1.470 y de materiales $2.325.
El contrapiso de Hormigón de cascote cuesta por 168 m2 la cantidad de $26.420 y en materia y $3.860 en mano de obra. La losa cerámica con capa compresión por 115 m2 cuesta $19.015 de insumos y en mano de obra $14.700, La membrana asfáltica por 137 m2 sale en materiales $2.800 y en mano de obra $1.165.
El azotado hidrófugo cuesta en materiales por 131 m2 cuesta en materiales $4.760 y mano de obra $4.080, el revoque grueso a la cal por 470 m2 en material $12.900 y mano de obra $20.260 en tanto que el revoque fino a la cal también por 470 m2 cuesta en materiales $ 11.135 y en mano de obra $13.490.
El piso cerámico interior con carpeta por 127 m2 cuesta en materiales $9.040 y en mano de obra $8.708, piso exterior y vereda por 48 m2 $6.455 en materiales y $5.140 en mano de obra.
El revestimiento con azulejos por 27 m2 cuesta en materiales $1.340 y en mano de obra $3.230, el contrapiso pendiente s/losa por 120 m2 en materiales $2.705 y en mano de obra $2.440, en tanto que el revoque del cielorraso por 120 m2 cuesta en materiales $6.445 y en mano de obra $7.390.
Fuente:
http://www.minutouno.com/
http://sanisidro.clarin.com
http://www.elcomercial.com.ar/
http://www.26noticias.com.ar/
Alquiler local en Capital Federal