La coyuntura actual es un fenómeno diferente a los ciclos expansivos anteriores.
En los últimos años el mercado inmobiliario ha sido una de las estrellas de la economía, creciendo -junto a la industria automotriz- como pilar del empuje económico argentino, siempre detrás de las exportaciones agrícolas.
La construcción de edificios de vivienda y oficinas en todos los centros urbanos del país, sin excepción y predominantemente en Buenos Aires, Rosario y Córdoba, ha empujado los precios de los terrenos hasta participaciones o costos de incidencia insospechados años atrás.
Esto colocó en la mira de los desarrolladores áreas nunca imaginadas como “potencialmente buenas para el desarrollo”, consolidando no sólo al sector en constante cambio y crecimiento, sino también grandes áreas de las ciudades donde sus vecinos ven atónitos como el “progreso” se lleva la vieja imagen del barrio.
Viejos PH(s) hoy valen ya no por su estilo, por la amplitud de sus cuartos o luminosidad de sus espacios sin expensas, sino por su valor como terreno. Así es cómo 15 unidades funcionales residenciales se transforman en fachadas de vidrio, torres de departamentos con un sinfín de equipamientos que llevan el snob nombre de “amenities”, cambiando para siempre la fisonomía, el tipo de vida y sin duda el ritmo de cada barrio.
Ahora bien, este crecimiento sostenido generó, por momentos, las siguientes sospechas: ¿Cuánto más puede resistir? ¿Cuánto más se puede crecer? ¿Cómo es posible que los valores crezcan en dólares a un ritmo aún mayor que el de los precios?
Si tomamos en cuenta que un trabajador promedio tiene un salario anual estimado que representa entre 7 y 9 m2 de una vivienda nueva, mientras que en los años 90, con la economía dolarizada y un incipiente mercado hipotecario funcionando, el salario anual equivalía a 35m2, la pregunta se hace más difícil de responder aún.
En una palabra, la coyuntura actual nos pone frente a un fenómeno diferente al de los ciclos expansivos anteriores.
Normalmente en la Argentina las inversiones inmobiliarias son individuales y el componente principal no es la renta, sino la capitalización. Incluso, este fenómeno se ha reforzado en los últimos años más que nunca: la inversión en bienes raíces se realiza con capital propio, 100% equity, donde no hay deuda o el apalancamiento es mínimo.
Por otra parte, la mayoría de las mismas son realizadas por usuarios finales y pequeños inversores que desvían parte de sus ahorros o excedentes en inversiones individuales, que ven en ellas la opción segura para cuidar su capital, ahorrar y mantener el valor de la moneda de ahorro.
De esta forma, el dólar pasó a ser reemplazado por el m2, los bancos por los desarrolladores y fideicomisos “al costo” y esta capilaridad del sistema hace que el impacto de los precios, la inflación y el valor de la tierra aún pueda ser absorbida.
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