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Precios de departamentos en Capital Federal
Pese a la caída en las ventas, las propiedades siguen subiendo. Los incrementos llegan al 10% en los barrios que venían más rezagados en precios.La caída en la demanda de inmuebles no llegó a los precios. A contramano de la cantidad de escrituras, que acumula dos bajas consecutivas en diciembre y enero, el valor de los departamentos usados en la Capital Federal siguió subiendo en la mayoría de los barrios porteños en el último trimestre.
De acuerdo con el relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario desde hace siete años, tomando en cuenta el precio publicado en los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Capital, las propiedades tuvieron alzas de hasta 10% en relación con la medición realizada en noviembre de 2011.
La suba fue liderada por barrios que tradicionalmente no están entre los más caros de la ciudad, como Nueva Pompeya, Congreso y Agronomía, que en todos los casos tuvieron subas en el trimestre superiores al 10% en dólares.
Las zonas más buscadas de la ciudad, como Recoleta, Palermo o Belgrano R, tuvieron aumentos sensiblemente menores, y en algunos casos muy puntuales, como San Telmo o Belgrano C, directamente se detectaron pequeñas bajas (inferiores al 1 por ciento).
En todos los casos, son los precios a los que se ofrecen las propiedades, es decir que la gran incógnita será saber si los valores de la oferta finalmente serán convalidados por la demanda.
Igualmente, en Reporte Inmobiliario destacaron que siempre los relevamientos los realizan tomando en cuenta los precios pedidos por los dueños y no las cifras finales en las que se cierra la operación.
A pesar de que en promedio tuvieron subas inferiores a los de otras zonas de la ciudad, los barrios de la zona norte siguen liderando el ranking de la ciudad en materia de precios.
Recoleta encabeza la lista con un valor promedio de 2575 dólares por metro cuadrado, tomando en cuenta siempre los departamentos usados.
Un escalón más abajo se ubican Palermo (con un promedio de US$ 2485) y Barrio Norte (US$ 2365); en el relevamiento no está incluido Puerto Madero.
Pronósticos
Los aumentos en los precios de los inmuebles contrastan con lo que sucedió con la demanda de las propiedades en los últimos meses.
A partir de la implementación de los nuevos controles en el mercado cambiario -que entraron en vigor en los primeros días de noviembre del año pasado- las ventas de inmuebles se resintieron en forma casi inmediata.
La primera baja se registró en diciembre, cuando el número de operaciones tuvo un descenso del 10,4%, y en enero la caída se profundizó hasta el 14,1%.
La caída de enero fue la más pronunciada en casi dos años y medio, y de hecho para encontrar un descenso de esta magnitud hay que retrotraerse hasta octubre de 2009, cuando en plena crisis financiera internacional las ventas de inmuebles habían registrado una baja del 24,4 por ciento.
"Tomando en cuenta los últimos datos sobre el número de escrituraciones, es difícil encontrar una lógica para la suba del último trimestre, aunque hay que tener en cuenta que puede haber cierta inercia que trae el mercado, con una dinámica de actualización casi constante de los precios", señaló José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina se mostraron más cautos y señalaron que en la medida en que la tendencia a la baja de las ventas se prolongue durante los próximos meses los precios también tenderán a ceder.
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Los precios, en su techo
En el último año, los valores se incrementaron un 20 por ciento en promedio, acompañando el incremento de los costos de la construcción; pero en el mercado ya hay voces que anticipan que si bien no bajarán, no hay márgenes para mayores subas.
Radiografía de un mercado cauteloso y con menor oferta de metros cuadrados a la venta.
Además, cómo impacta en las operaciones la restricción para comprar dólares y la quita de subsidios en la elección del barrio.
Cautela. Esta palabra podría describir la actitud de los empresarios, inversores y desarrolladores en el escenario actual. Ya no son optimistas, como el año pasado, pero tampoco se muestran alarmados. "Se acabó.
Ya no hay más forma de subir los precios de las propiedades. Estamos en valores importantes, que tocan el techo.
Pero tampoco van a bajar. Este sector, lamentablemente, es muy especulativo. Nadie va a vender para perder plata, salvo que tenga apremio", suelta con total franqueza Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate.
Según el último informe anual de la Secretaría de Planeamiento del Gobierno del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de un departamento en la ex Capital Federal se incrementó un 21,5% en el último año.
"Esto acompaña casi exactamente a la evolución del incremento de costos de la construcción, tal como se refleja en el índice de la Cámara de la Construcción para todo el 2011. El techo histórico actual alcanzado por las propiedades genera variadas sospechas.
La más fundada es que será difícil que los valores vuelvan a absorber los incrementos de costos del 2012.
También genera conclusiones: con este nivel de precios, el negocio deja de generar márgenes para todos los niveles del desarrollo", sigue Ortolá.
Pero no es el único que advierte sobre los márgenes. "Las propiedades no aumentaron su valor movidas por la demanda, sino por la suba de costos.
Pero como los precios de venta no pueden ser elásticos, esto provoca que los márgenes se achiquen cada vez más, lo que hará que se desincentive la inversión. Y que todos sean mucho más cautelosos a la hora de elegir qué y dónde desarrollar", dispara Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital.
El presidente de GNVGroup, Alejandro Ginevra, advierte sobre la posible desaparición de la figura del inversor. "Como los márgenes se achican cada vez más, hay que ir directo al consumidor final.
Aquellos grupos que juntaban inversores y armaban fideicomisos, revendiendo luego las unidades, desaparecerán. El desarrollo inmobiliario se profesionalizará, en manos de grupos grandes que se financiarán de otras formas, ya sea cotizando en bolsa
Fuentes utilizadas:
http://www.lanacion.com.ar/
http://www.cronista.com/