Alquileres en Capital Federal

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Precios de alquiler
Locales comerciales en Avenida Santa Fe
Santa Fe es la calle del microcentro con más locales comerciales desocupados. Sin embargo tiene el precio de alquiler más barato.

Dunod Propiedades realizó un relevamiento de calle Santa Fe, entre Entre Ríos y Boulevard Oroño, del cual se desprende que dicha arteria es la que mayor cantidad de locales comerciales vacantes tiene del microcentro.

Además, los precios del metro cuadrado en promedio están un 8% más baratos. Según el informe, la zona es una de las que menos renovación de locales comerciales tiene. En total se estudiaron 248 unidades distribuidas en comercios, viviendas, instituciones y plazas y/o parques.

Uno de los rasgos distintivos del análisis es que el 10% de los locales comerciales se encuentra desocupado. Representa el porcentaje más alto de los relevamientos comerciales realizados por Dunod.

En calle Córdoba, entre Balcarce y Francia, se relevó un 7,5 %, mientras que en Rioja, desde Corrientes hasta Oroño, se registró un 4% de vacancia. Sólo 6 de los 15 locales desocupados se encuentran actualmente en oferta.

Al realizar una comparación del precio por metro cuadrado de locales comerciales obtenido en el estudio de abril de 2011 y se lo compara con el actual, los valores son los más bajos del microcentro. De $51 promedio calculado para la zona céntrica, se estima $47 el metro cuadrado, lo que corresponde a un 8% menor.

El 63,3% de las propiedades son locales comerciales, cerca del 32% son viviendas (edificios y casas) mientras que el 4,8% restante corresponde a instituciones.

Una zona con poca renovación
De las 248 propiedades relevadas, el total de locales comerciales es de 157 unidades. Al desgranar estos inmuebles por su antigüedad, el 32% posee hasta 5 años, el 20 % entre 5 y 10, el 29 % tiene entre una y dos décadas, mientras que el 19 restante supera los 10 años.

La arteria estudiada es una zona donde existe una lenta renovación de comercios. El 52% de los locales poseen hasta 10 años, mientras que el 48% restante poseen más de 10 años. Dentro de este último margen, la mitad cuenta con más de 20 años. Lo que dibuja una geografía comercial de locales tradicionales.

Sólo el 16% de las unidades posee 2 años o menos de vida. Si se observa el rubro al que pertenecen los comercios con esta antigüedad, 10 de los 25 establecimientos corresponden a indumentaria y calzado.

Rubro por rubro
Según el análisis de Dunod, al estudiar por rubro los locales de calle Santa Fe, servicios es quien se encuentra en a la cabeza del ránking (correspondientes a servicios financieros, profesionales, de la salud, educativos, etc.) con más del 35%.

Más atrás, 20 puntos por debajo, se ubica el de indumentaria (ropa informal, formal y calzados). Por último, son tres los rubros que se quedan con las posiciones finales: alimentos, artículos del hogar y "otros" (quinielas, estacionamientos, tatoo shops, estaciones de servicio, etc.) con porcentajes entre un 10% y un 12%.

Al hacer un estudio en el grupo heterogéneo “otros”, el 40% poseen hasta 10 años de antigüedad. Parte de estos locales son estacionamientos y estaciones de servicio.

Por su parte las unidades de indumentaria representa el caso inverso, ya que el 60% cuenta con hasta 10 años. Los establecimientos que presentan proporciones simétricas con las vinculadas al sector de servicios, alimentos y artículos del hogar (cada uno presenta el 50% de locales mayores y menores a 10 años).

Locales comerciales según altura del segmento
El pico máximo de porcentaje de locales comerciales se encuentra en Santa Fe al 1500 (entre Paraguay y Corrientes). Este representa un 76% con 25 unidades en dicha calle. Por el contrario, el porcentaje mínimo se encuentra en Santa Fe al 2100 (entre Moreno y Dorrego), que representa un 40% con 10 locales.

Es necesario aclarar que los porcentajes se realizan sobre el total de unidades presentes en cada cuadra. Es por eso que la cantidad de locales más bajos se encuentra en Santa Fe al 1900, ya que la cuadra se encuentra ocupada por la gobernación y una plaza.

En general, se trata de una zona donde ha habido poca renovación de locales comerciales, pero sin embargo presenta una amplia proyección si se reconvierten algunas viviendas en locales nuevos.

Sobre Santa Fe entre Oroño y Entre Ríos existen 80 viviendas, 54 de ellas son casas u hogares. Pensando un horizonte cauto, en donde la mitad de los hogares se transformen en comercios, el porcentaje de comercios llegaría al 74% (184 locales comerciales).

De todas maneras, esta potencialidad de crecimiento depende de distintos factores. Los bajos porcentajes de vacancia que se encuentran en las arterias paralelas a Santa Fe, es una oportunidad de desarrollo comercial para esta zona.

Sin embargo, la creación de los carriles exclusivos puede afectar este potencial crecimiento.

Cada barrio tiene su precio por m2
Precios del metro cuadrado por barrios
En los barrios típicos de clase media de la Capital la distancia entre el alquiler y una cuota de un crédito para comprarla es amplia. Se acercan donde el valor del m2 es sensiblemente más barato.

Según un estudio oficial, al que accedió Página/12, sólo en barrios de la Zona Sur de la Capital, como Lugano, o en el Oeste del Gran Buenos Aires, el valor de los alquileres son equivalentes a la cuota del crédito hipotecario necesario para adquirirlos, ya que el valor del metro cuadrado en estas áreas se halla todavía rezagado.

En base a esa información, sólo los inquilinos de esas zonas podrían trocar inmediatamente el pago del alquiler por un préstamo hipotecario necesario para comprar.

En el resto de los barrios relevados las cuotas hipotecarias casi duplican a los alquileres.

Si los bancos se manejaran como hasta ahora, para el resto de los inquilinos de la Capital sólo les quedaría mudarse a las zonas donde la propiedad todavía está barata o resignarse a seguir alquilando.

En Villa Crespo para comprar un dos ambientes de unos 36.000 dólares, la cuota del crédito hipotecario,(tasas actuales) sería de 1200 pesos mensuales.

Y como la mayoría de los bancos exigen que la cuota no supere el 30 por ciento del salario, el ingreso mínimo necesario para obtener el préstamo sería superior a los 4000 pesos mensuales.

En otro barrios, como Almagro, para comprar un departamento de dimensiones similares (45 metros cuadrados) la cuota del crédito ascendería a 1350 pesos y el sueldo de bolsillo requerido superaría los 4500 pesos.

Fuente:
http://www.puntobiz.com.ar/ 
http://www.pagina12.com.ar/