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| Alquiler de departamentos en Capital Federal |
En los primeros meses del año, se registraron alzas en torno al 10% en dólares; por qué los valores crecen en períodos de expansión pero no bajan en momentos de recesión.
La incipiente recuperación de la actividad inmobiliaria, guiada por la mejora de algunos indicadores macroeconómicos, motivó una fuerte aceleración de los precios de los inmuebles, tanto usados como a estrenar, en los primeros meses del año.
Los analistas estiman que en lo que va de 2010 las subas oscilan entre el 8 y el 15%, de acuerdo a la ubicación y condición de las propiedades.
Los precios se aceleraron de la mano de un notable incremento en la cantidad de operaciones y del monto de las mismas. En cuanto a las escrituras, el dato de mayo en la ciudad de Buenos Aires mostró un incremento de 41% en la cantidad de compraventas y de 91% en los precios de los inmuebles.
Pero otro factor determinante fue la suba de los costos de construcción en dólares que, con el dólar estable, se trasladaron a los precios de venta.
Así lo sostiene José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, que precisa que esa suba se ubica hoy en torno al 13% interanual, en dólares.
En tanto, el informe del mercado inmobiliario elaborado por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) mostró para los primeros cinco meses del año una suba interanual del 14 por ciento.
El mismo informe estimó que, para ese período, la oferta total de viviendas a la venta creció 7,1%, en tanto que los precios avanzaron 9,7% en el caso de unidades a estrenar y 9,3% para los usados.
Los valores aportados por Reporte Inmobiliario son similares: relevaron una suba de entre 8 y 15%, en relación a la condición de nueva o usada de la unidad y su ubicación. Las mayores subas, de 15%, se registraron en los barrios porteños de Recoleta y Barrio Norte.
Razones. "Esto lo atribuimos a la suba de los costos de la construcción. Sin embargo, también influye que en cada barrio estamos en una etapa en la que se están concluyendo gran cantidad de obras y eso hace que sus precios en este punto hayan subido", sostuvo Rozados.
Además, consideró que el cambio de tendencia obedece también a la coyuntura económica. "Durante 2009 hubo una desaceleraión del mercado que coincidió con la llegada de la crisis internacional", dijo.
En esa etapa "hubo una caída importante en la cantidad de operaciones, aunque no en los precios", agregó.
Entonces, ¿por qué los precios de mercado no bajan en períodos recesivos, pero sí suben en ciclos de auge económico?
Rozados consideró que se debe a la composición mayoritaria de inversores, y no de usuarios, que tiene hoy la oferta de viviendas.
"El precio es más flexible si hay necesidad o deudas, y eso es más infrecuente entre inversores; si no, no se vende", sostuvo. Además, si no hay una opción de inversión mejor, hay mayor resistencia a baja generalizada de precios.
Antes que convalidar una baja de precios de las unidades, los propietarios elijen entonces retirar sus viviendas del mercado y esperar mejores ofertas.
Caen casi a la mitad los pedidos para construir en la Capital
El mercado de la construcción en la ciudad de Buenos Aires está empezando a desacelerarse. Las superficies registradas para levantar edificios cayeron un 45% en el primer bimestre del año respecto del mismo periodo del 2011.
Este indicador, que anticipa el nivel de obras que van a comenzar en un futuro mediato, es un sensor de las expectativas del mercado, “aunque para marcar una tendencia es prudente esperar a tener los datos del primer trimestre”, aconseja José Rozados, de la firma Reporte Inmobiliario.
Según las cifras de la Dirección de Estadística y Censos del gobierno porteño, en los meses de enero y febrero de este año, los pedidos para construir sumaron 218.992 metros cuadrados, mientras que, en el mismo lapso del año pasado, resultaron ser 399.088.
Si se analizan sólo los datos de febrero respecto del mismo mes de 2011, la caída es más profunda todavía, del 64,8%, señala Rozados. En febrero de este año, los pedidos sumaron 66.089 metros cuadrados contra 187.888 correspondientes a febrero del 2011.
Este indicador advierte que las expectativas futuras de la construcción no son las mejores a partir de algunas noticias oficiales que, a fines de 2001, empezaron a sembrar dudas en el mercado.
Las restricciones a la adquisición de dólares, las exigencias para que las inmobiliarias informen a la Unidad de Información Financiera sobre las operaciones superiores a los US$ 140.000 y hasta la intención de poner mayor gravamen a los fideicomisos avivaron los temores de los empresarios, explican los analistas.
A esto se suma la suba de los precios de los materiales.
Si bien la tendencia viene desde los últimos 5 años, y siguió su curso porque se actualizaron los valores de las propiedades, también logró achicar la rentabilidad del negocio.
Un punto no menor es que, como informó Clarín, casi el 80% de los metros que se aprobaron el año pasado fueron para construir departamentos chicos, de 1 o 2 ambientes.
Es decir, el objetivo es captar al inversor que dispone de dinero para luego volcar esa propiedad en alquiler, a pesar de que la rentabilidad anual es históricamente baja (entre 4,5% y el 6%).
Precisamente, Miguel Pato, de Ernst & Young, adjudica la caída de la superficie a construir –que había crecido 97% en 2011– a una saturación de este modelo.
Sitio Web Fuente:
http://www.lanacion.com.ar/
http://www.ieco.clarin.com/