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Precios del m2 en Capital Federal
Fernández Prieto: "El precio del m2 en las zonas premium tiene margen para crecer un 10% en dólares en el año". En una entrevista con iProfesional.com, el desarrollador inmobiliario adelantó que los precios seguirán creciendo y explicó por qué en barrios premium deberían duplicar a los de Punta del Este o Río de Janeiro. También reveló cuáles son las zonas con potencial para proyectos.Fernández Prieto y Asociados es la firma que puso su sello a Zencity Buenos Aires, a Torres del Yatch y Terrazas del Dique, entre otros emprendimientos que cambiaron la "cara" de Puerto Madero.
Como una de las marcas líderes en materia de desarrollos inmobiliarios premium, su visión de negocio permite analizar desde la situación actual hasta lo que pasará en los próximos años, teniendo en cuenta un nuevo escenario que se impuso con el límite a la compra de dólares, en un negocio que opera en esa moneda.
En este contexto, dialogó con iProfesional.com sobre el mercado y su experiencia de tantos años dentro de la industria de la construcción.
El mejor resguardo
Tal como sucede desde hace un tiempo, resguardar el dinero en bienes inmuebles es una tendencia que no se frena y que, por el contrario, tiende a afianzarse.
En este escenario, Fernández Prieto se mostró cauto al definir el escenario actual, pero rescató los aspectos que le permiten seguir pensando y proyectando en positivo.
"Este mercado, en los barrios premium, se abastece con usuarios que tienen una capacidad de ahorro importante y deben canalizarlo hacia algún lado. Y el ladrillo es una buena opción", comentó.
De esta manera, admite que en determinados target no hay disminución en el ritmo de compra-venta de unidades nuevas, mientras que se mantengan los planes a largo plazo, porque en el negocio de fabricar viviendas a gran escala, donde los proyectos llevan 4 o 5 años, no se cambia de idea a mitad de camino.
"Cuando se tiene un negocio con ese proceso de tiempo no se puede tomar como referente a la economía puntual, porque siempre posee altibajos, pero si fue bien analizado el emprendimiento se pueden afrontar variadas situaciones ocurridas en el país y en el mundo", aclaró.
La realidad es diferente cuando se trata de propiedades destinadas a la clase media. En este sentido, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, advirtió que las consultas cayeron 20 por ciento.
Venta en dólares o pesos
Las restricciones cada vez mayores a la compra de dólares representa una fuerte traba para el mercado. Y muchas empresas hablan de la posibilidad de cotizar en pesos.
Sin embargo, para Fernández Prieto, por el momento es imposible convertir las operaciones a esa moneda y mucho menos establecer cuotas fijas.
"Una antigua ley impide indexar los valores de las ventas. Eso genera un inconveniente porque con un proceso inflacionario en el país, si vendemos en pesos, que sería lo natural, en un proyecto que demora 4 años habría que actualizarlos".
Por otro lado, el tema del dólar también se presenta como una encrucijada. "Si el incremento de su valor marcha en paralelo a la suba de precios de la construcción, eso no molesta. Si se retrasa es un problema, mientras que si se adelanta el que tiene inconvenientes es el comprador".
En este escenario, Fernández Prieto explicó que "no es bueno" vender en dólares aunque es imposible ofrecer precios fijos en un proyecto a 4 años. "Lo mejor para el inversor es no desprenderse de todo el edificio, sino conforme a las necesidades financieras, entonces así puede ir aumentando el valor a medida que suben los costos".
Precios futuros
El desarrollador considera que la construcción sigue siendo el refugio de los ahorros de los argentinos y, como tal, seguirá manteniéndose la venta.
"A los precios los veo con un probable incremento del 10% en dólares en el año, que sería el crecimiento inflacionario del país", comentó Fernández Prieto, siempre en referencia a aquellas unidades ubicadas en zonas Premium.
Esta suba también se justifica en que, comparativamente con otros países linderos, el m2 es muy barato en la Argentina.
"Puerto Madero es más económico que San Pablo o Río de Janeiro. Y es similar a Punta del Este donde se compra como segunda vivienda y, como tal, tiene expectativa de rentabilidad nula".
Por otro lado, en esa selecta zona de la Ciudad de Buenos Aires, una vivienda en alquiler rinde entre un 8% y 9% anual en dólares, una cifra muy importante a nivel mundial, lo que debería revalorizar la propiedad.
"El valor del m2 debería ser el doble en Puerto Madero en relación a Punta del Este", aseguró.
Esta realidad justifica la posibilidad de que las cotizaciones del m2 en los buenos lugares tengan una capacidad de crecimiento importante. "El monto promedio en Puerto Madero es de 3.800 dólares. En San Telmo y Montserrat son menores porque la incidencia de la tierra es mucho menor", concluyó.
Zonas para invertir
Fernández Prieto explicó que además de las obras que tiene en curso, en su mayoría en Puerto Madero, posee en carpeta varios proyectos que incluyen el desarrollo de otras zonas.
Una de ellas es San Telmo, donde planifica obras de alta gama y ya tiene en marcha Palacio Raggio. Es que la experiencia y confianza de los inversores le permite apostar a nuevos lugares para seguir creciendo.
"Cada zona se elige en función de una visión de futuro de ese lugar. Cuando desembarcamos en Puerto Madero las calles eran de tierra, nadie invertía, y en 10 años se convirtió en esto que es ahora", comentó.
Además de San Telmo, su firma cuenta con proyectos en Montserrat, un lugar que no tiene "aires" Premium pero en el cual se descubrió mucho potencial. "Sólo le falta el apoyo de la Ciudad para que sea una estrella".
Fuera de Buenos Aires, Fernández Prieto presenta desarrollos en Rosario, especialmente en la zona de la costa. Allí construyó Puerto Norte, el cual tuvo una amplia aceptación por parte de los inversores locales y de otras provincias.
Lo que vendrá
La empresa está buscando nuevos espacios para ampliarse, entre los cuales se encuentra en estudio Tigre.
"Tenemos muchos inversores que nos siguen en lo que hacemos y tienen confianza. Nos acompañan en el análisis y en las decisiones, compran las unidades para la renta o reventa y están conformes con los resultados", comentó Fernández Prieto.
En cuanto al tamaño de las viviendas a las que se orienta, no existen preferencias por realizar unidades chicas o grandes, sino que se hace un análisis general del mercado y a partir de ahí se estudia qué hace falta construir.
"Cada barrio y cada emprendimiento tienen sus características, y de acuerdo a las necesidades del lugar se decide. Cada uno posee su exclusividad", finalizó.
El precio del m2 no cede en los barrios ricos ni en los pobres
El
argentino medio por su propia historia, siempre apostó a los ladrillos. El último bastión de Puerto Madero era disputado por todos los grandes desarrolladores. Pero por ahora el predio no se venderá.Si los hombres que conocen el mercado del real estate están dispuestos a seguir construyendo en los barrios más caros, es porque hay compradores dispuestos a pagar lo que se ofrece.
Lo que se ofrece en Puerto Madero puede valer u$s 3.000, u$s 5.000, o hasta u$s 7.000 el metro cuadrado (m2). Da la sensación de que Puerto Madero es más caro que Miami, al menos que algunas zonas de esa ciudad del sur de los EEUU.
Y la sensación se confirma: se consiguen departamentos buenos en Miami a u$s 2.000 el m2. Estos números aportados por inmobiliarias con base en La Florida confirman que hay barrios privilegiados de Miami que no sólo son más baratos que Puerto Madero, sino que son más económicos que Palermo o Recoleta. Hoy el m2 promedio ronda los u$s 2000 en Buenos Aires.
Sitio Web - Fuentes:
http://negocios.iprofesional.com/
http://www.cronista.com/