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| Alquileres en Capital Federal |
Precios de alquileres
El cepo cambiario le pone un techo a la suba de los alquileres
Por el parate de las operaciones de venta, hay más oferta de departamentos en renta.
A falta de operaciones de compra y venta de propiedades –golpeadas primero por las restricciones cambiarias y paralizadas a partir de la prohibición de comprar dólares para ahorro– el negocio inmobiliario se está moviendo al ritmo de los alquileres.
Sucede que, entre las dudas de los vendedores que no quieren recibir pesos a cambio de sus propiedades y los deseos de los compradores de no pagar al precio del dólar paralelo, la situación parece haberse tornado más propicia para el mercado de las locaciones.
“Al estar enrarecido el clima de negocios, los propietarios en vez de colocar a la venta sus casas optan por ofrecerlas en alquiler”, coinciden los empresarios del sector. Esta situación hace que se amplíe la oferta y los precios encuentren “cierto” techo.
“Si bien los contratos se ajustan según la inflación o de acuerdo a la actualización de los salarios, muchas veces suelen cerrarse, inclusive, algunos puntos por debajo”, comentan en el sector.
Según el dueño de una inmobiliaria líder de la Capital Federal en realidad “los precios se mantienen en un equilibrio porque, por un lado, hay más oferta de propiedades pero, por el otro, al haber déficit habitacional, la demanda también es importante”, comentó el empresario quien decidió (como el resto de sus colegas) transmitir su experiencia en absoluto “off the record”.
“Los precios no bajaron, pero tampoco suben demasiado porque los propietarios, al no poder vender, tampoco se resignan a que la unidad les represente una pérdida y tratan de alquilarla.
Y, por otro lado, hay mucha gente que no puede comprar, porque no califica para un crédito hipotecario y tiene que alquilar”, comentó otra empresaria que comercializa propiedades en Caballito, Palermo y Barrio Norte.
Como suele pasar, la oferta y la demanda de alquileres está muy concentrada según los barrios y los tipos de unidades. “Son más buscados los departamentos de dos y tres ambientes, ubicados en zonas como Palermo o Belgrano. Generalmente por parejas jóvenes”, explica el analista de Reporte Inmobiliario, José Rozados.
“En la franja de departamentos chicos, con alquileres de entre 1.700 y 2300 pesos mensuales, la oferta es más escasa y la gente se pelea por llegar antes a las guardias”, coinciden en una de las inmobiliarias consultadas. Sin embargo, “en unidades más grandes o en las casas, la situación es totalmente distinta”, explican.
En general, los contratos de alquiler se hacen escalonados por dos años y se actualizan un 10% cada seis meses. Es decir, alrededor del 23% anual.
Según Rozados, esta situación está siendo “aceptada”, en líneas generales, tanto por los inquilinos como por los propietarios ya que ambas partes son conscientes del impacto que genera la inflación”, señala.
El precio promedio del alquiler de un departamento de 3 ambientes en la Capital Federal, en mayo de este año era de $2.228, según los registros de Reporte Inmobiliario. En 2011, el valor promedio era de $ 2.063 y en 2010, se ubicaba en 1.801 pesos.
Estacionar, casi una misión imposible en Capital
El creciente número de vehículos y el reducido espacio para estacionar hace que algunos barrios colapsen. En tanto, la pérdida de rentabilidad de los garajes produce el cierre de muchos de estos o que cambien de rubro.Los habitantes de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires están acostumbrados a algunas odiseas cotidianas, como llegar puntuales al trabajo en hora pico, evitar los más variados piquetes o prevenirse de eventuales hechos delictivos.
Una de las hazañas que hay que anotar en la colmada agenda del día es la de encontrar lugar para estacionar en las calles porteñas.
La oferta de espacios para estacionar en la ciudad de Buenos Aires es reducida y codiciada: se estima que existen 1.100.000 lugares disponibles, de los cuales menos de la mitad, unos 530 mil, son garajes comerciales; otros 430 mil, en casas, edificios y oficinas, y sólo 200 mil espacios son los habilitados en calles.
Frente a una circulación diaria de unos 1,7 millones de automóviles (900 mil radicados en Capital y 800 mil que llegan desde Gran Buenos Aires y se integran al tránsito de lunes a viernes), se puede concluir que faltan más de medio millón de lugares para dejar el auto.
También hay que sumar a este cuadro la expansión de las bicisendas y sectores para contenedores de basura, que reducen a la mitad el sector de estacionamiento en las calles que recorren, y la demolición paulatina de edificios de cocheras, que dejan su espacio a un negocio más rentable: el de los edificios residenciales, que dedican una escasa superficie para los espacios guardacoches.
Eduardo Sánchez, presidente de la Cámara de Garajes y Estacionamientos de la República Argentina (AGES), cuenta a Infobae.com que los precios de alquiler de las cocheras son una variable muy delicada para establecer, debido a los altos costos para los empresarios, pero también para el poder adquisitivo de los conductores.
"Calcule que hay barrios de $600 por mes, otros de $800 y otros de mil, aunque también los hay de 450 pesos.
Depende de lo que puede pagar la gente, porque en realidad los costos son iguales en Pompeya o en Corrientes y 9 de Julio, donde hay un poder adquisitivo mayor", afirma Sánchez, quien refiere que "el alquiler de una cochera tendría que estar alrededor de los 1.100 pesos para tener rentabilidad".
Explica que si se toma un promedio de $850 de alquiler, unos $178 se pagan en concepto de IVA y otro 3%, como Ingresos Brutos, lo que deja al empresario 650 pesos. "Si usted lo divide por los 30 días del mes, le da 21 pesos diarios. Y sobre eso, hay que pagar ABL, seguro, las tarifas de servicios públicos y el salario de los empleados".
"Un café en La Biela vale 21 pesos, pero en esa actividad no existe la responsabilidad de guarda ni se necesita la cantidad de metros cuadrados de nuestro servicio, donde hay un alto costo de la tierra, costo de la construcción y caída de rentabilidad", resume Sánchez.
Del otro lado, el propietario de un vehículo debe desembolsar unos $2.500 mensuales por seguro, patente, un promedio de dos tanques de combustible mensuales y cochera, sin considerar alguna reparación en el taller mecánico. Es por eso que muchos conductores optan por dejar el auto en la calle para ajustar sus gastos.
A través de la página de Facebook de Infobae.com, Ernesto Porras cuenta: "Tengo auto ya hace 14 años y con lo que me ahorré de garaje, me podría haber comprado un 0 kilómetro de contado. Siempre lo dejé en la calle; de pasarle algo, que se haga cargo el seguro, para eso lo pago. Eso sí, cada vez me cuesta más conseguir un lugar".
El titular de la AGES reconoce que hay "lugares calientes de la ciudad, como Las Cañitas, Microcentro, Palermo y Belgrano", donde la dificultad para estacionar es permanente, por el movimiento comercial de esos barrios, pero si se toma la totalidad de la Capital, "hay entre un 10 y un 15 por ciento de cocheras ociosas".
Por ejemplo, Sánchez cuenta que "entre Corrientes, Avenida de Mayo, Cerrito y Callao, una zona donde hay muchos profesionales, como abogados o contadores, hay cocheras ociosas".
Asimismo, la escasa rentabilidad hizo que sólo en Caballito cerraran 15 establecimientos en lo que va del año. "En los últimos diez años cerraron 1.150 edificios de garajes y playas, que se reconvirtieron a otra actividad o se transformaron en edificios y supermercados".
Silvia Castro opinó que "hay muchísimos autos por todos lados, no se respetan los espacios para estacionar (esquinas, bajadas de discapacitados, garajes, lugares reservados). Es todo un 'viva la pepa'. Vivo en un centro comercial de barrio y mi auto está a cinco cuadras de mi casa: por acá me es imposible".
Factor "inseguridad"
El riesgo de sufrir un robo también es un motivo de preocupación, al punto que hay quienes prefieren no ingresar el auto a sus casas a pesar de contar con garajes particulares, por temor a alguna "entradera", mientras que otros tuvieron malas experiencias por estacionarlo en la calle.
"Lo dejaba en la calle hasta que un cartonero me rompió el vidrio y se robó el estéreo... Por eso lo dejo ahora en un garaje y cuesta mucho", comenta Dan Goldstein.
Ezequiel Calefato aporta que "hasta los trapitos cobran caro, no bajan de los $20 para adelante. Y si no les dejas guita, te rayan el auto, te rompen el parabrisas, hasta algún loco te lo prende fuego. Y el Gobierno no hace nada".
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