Departamentos usados: ¿cuánto cotiza el metro cuadrado en distintos barrios porteños?
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| Precios del m2 en Capital Federal |
El ladrillo aún sigue siendo uno de los refugios elegidos por los ahorristas y también por los inversores.
En este escenario, no sólo las propiedades nuevas resultan atractivas.
La apuesta por este mercado alcanza a las unidades usadas, especialmente en zonas consideradas de alta demanda, en las que se advierten aumentos de precios, entre otras razones, por la escasez de ofertas. Tal es el caso de barrios como Palermo, Barrio Norte y Belgrano.
Así, los valores del m2 se ven impulsados por diversos factores, entre los que se destaca el “efecto rebote”, producto de las subas de los costos de la construcción -que se trasladan a dólares- de los inmuebles nuevos que, según los expertos, arrastran a aquellos que no son a estrenar.
En este sentido, Guido Tizado, director de la firma inmobiliaria que lleva su nombre, aseguró: “El costo de reposición de los departamentos a estrenar aumenta y aquellos de mayor antigüedad acompañan ese incremento“.
Por otra parte, las subas también van de la mano de las características de las unidades. “Las tasaciones no son homogéneas en estos casos, y el estado de una vivienda, la ubicación y la iluminación natural pueden influir y cambiar los precios notablemente”, explicó Daniel Obetko, director Comercial de Soldati Propiedades.
Según analistas del sector, todo indica que los valores no sólo se sostendrán sino que lascondiciones están dadas para que aumenten, dependiendo, en buena parte, de la localización del inmueble.
“Lo que sucede actualmente es que los propietarios están convencidos de que sus viviendas tendrán un valor cada vez mayor”, de modo que se advierte, en muchos casos, “una fuerte decisión de los dueños de no vender si no les pagan más que hace unos meses”, agregó.
En este escenario, un reciente relevamiento de Reporte Inmobiliario puso de manifiesto esta tendencia ascendente y también dejó en evidencia que, con el tiempo, se ha ido ampliando la brecha entre los precios del m2 en los barrios más demandados respecto de otros menos solicitados dentro de la Capital Federal.
Ranking de departamentos usados
De acuerdo con el informe, para el cual se tomaron como base unidades usadas de 2 y 3 ambientes y la cotización en dólares del m2 en el trimestre comprendido entre diciembre de 2010 y febrero de 2011, se registraron en ese lapso aumentos que llegaron al 7 por ciento.En tanto, el rango de precios se ubicó desde u$s1.200 el m2 a u$s2.400, medidos a febrero de este año, de acuerdo con la zona.
La selección de este tipo de unidades, para realizar el estudio, no es casual. Sucede que “el típico departamento de dos ambientes, de 42 m2, es el comodín para toda la ciudad.
Puede servir para una modesta inversión, para una primera vivienda, para parejas jóvenes, estudios o consultorios. Es como un cheque al portador”, puntualizó Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades.
En este contexto, de acuerdo con los datos de Reporte Inmobiliario, el “ranking” de cotizaciones de departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires se conforma de la siguiente manera:
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| Precios de departamentos usados en Capital Federal |
Palermo es otro de los barrios clave. Si bien, en el último trimestre, las subas fueron del orden del 1.3%, venía de un año con grandes incrementos, siendo el que más creció en valores del m2, con un alza promedio de 23 por ciento.
Esto se debe, entre otras razones, a las buenas condiciones del entorno y al fuerte despegue experimentado en las áreas perimetrales al mismo, así como también al fenómeno de crecimiento de Palermo Hollywood y Soho.
También se destaca Belgrano. Una típica zona Premium reconocida por su alta demanda, no sólo de unidades usadas sino también nuevas. Este barrio lidera el ranking de incrementos de precios, dado que pasó de cotizar a u$s2.070 el m2 en noviembre de 2010 a u$s2.200 en febrero de 2011.
Asimismo, otros que registraron subas fueron Barrio Norte y Nuñez. En estos casos, los aumentos de los valores de mercado llegaron al 4 por ciento.
No menos importantes, aun cuando no son considerados Premium, son Liniers, Paternal y Parque Avellaneda dado que, dentro de los barrios con menor demanda, igualmente presentaron alzas que, en promedio, se ubicaron en un 4%.
En cuanto a las bajas de cotizaciones, vale mencionar que de los 36 barrios analizados por Reporte Inmobiliaro sólo en 6 casos se registraron disminuciones de precios.
De esta forma, el saldo que arrojó 2010, con incrementos de casi 8% parece guardar analogía con la tendencia que los especialistas advierten para el año en curso. Si bien los incrementos no son homogéneos, porque están sujetos a múltiples factores, la localización es determinante y clave para los ahorristas e inversores.
Disparidad de precios del m2 por barrios
Recoleta continúa con precios en alza, en unidades a
estrenar, en tanto que en Palermo, Nuñez y Belgrano se observan bajas,
según el relevamiento de marzo de la UADE. Un dato llamativo es la menor
oferta de tres ambientes en los barrios de Almagro, Boedo y Caballito.
Disparidad
de precios del m2 por barrios Recoleta continúa con precios en alza, en
unidades a estrenar, en tanto que en Palermo, Nuñez y Belgrano se
observan bajas, según el relevamiento de marzo de la UADE. Un dato
llamativo es la menor oferta de tres ambientes en los barrios de
Almagro, Boedo y Caballito.Entre los barrios relevados, los de mayor precio promedio del m2, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados fueron Recoleta, Palermo, Núñez y Belgrano. En el caso de las unidades a estrenar, los valores rondaron entre US$ 2793 y l US$ 2358 el M2.
Las estimaciones del Instituto, destacan que el valor promedio simple de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 2124 para los departamentos nuevos y de US$ 1992, para los usados.
Como dato llamativo, en el informe se señala la escasez de oferta para el segmento de tres ambientes en Almagro, Boedo y Caballito, que se relaciona con la tendencia a construir mayormente unidades de uno y dos ambientes.
En líneas generales, se observó que, en Recoleta, el valor promedio del m2 a estrenar aumentó un 2,4% comparado con los niveles relevados en enero último; mientras que en Palermo, Núñez y Belgrano se observaron disminuciones para la misma comparación de -0,8%, -1,8% y -3,5%, respectivamente.
En materia de departamentos usados y para una medición similar, también se observó un panorama disperso. Por ejemplo: en Recoleta y Palermo, el valor promedio creció 3,3% y 1,4% respectivamente; mientras que en Núñez cayó un 3,1%.
El relevamiento confeccionado por el Instituto de Economía de UADE se realiza en base a los precios de oferta de departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires publicados en medios gráficos e Internet durante marzo.
Sólo se consideraron la unidades en buen estado edilicio, en zonas donde la muestra de inmuebles obtenida permitía estimar un promedio representativo. De esta manera, se obtuvo una base de más de cinco mil unidades.
A partir de dichos precios y de la superficie cubierta de cada departamento, se calculó el precio de oferta del m2 promedio. A los efectos de homogeneizar la muestra, no se consideraron inmuebles en cuyo precio se incluyó el correspondiente a cocheras.
Cuanto cuesta alquilar un departamento en Capital Federal
Según un informe de una consultora inmobiliaria, alquilar un departamento cuesta el doble que en 2007. En los últimos cinco años, los montos pedidos a los inquilinos se duplicaron: antes un tres ambientes costaba $1.000 y ahora piden un mínimo de $2.000. La fuerte suba se debe a la inflación y a la falta de créditos.
Alquilar un departamento en la Ciudad es cada vez más caro. Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario entre 2007-2011 y el inicio de 2012 el monto de alquiler prácticamente se duplicó: mientras el año pasado se pedía $2.060 en promedio por una vivienda tres ambientes, en 2007, el precio era de $1.088. La suba es casi del 90%.
Se calcula que en lo que va del año el incremento es del 5%: hoy, el monto ya trepa a los $2.162. En las unidades más chicas, los costos y aumentos son proporcionalmente mayores: en el caso de los departamentos de dos ambientes, la suba en los últimos cinco meses ya alcanza el 7%.
Entre los motivos del incremento se encuentra la creciente inflación y la falta de créditos hipotecarios, que hace imposible el plan de la vivienda propia. “No es sólo una cuestión de inflación, sino también la falta de crédito hipotecario”, consideró José Rozados, de Reporte Inmobiliario, especialista en el tema.
Por el momento, el Banco Ciudad otorga un crédito a 20 años con una tasa fija del 22%.
Fuente utilizada:
http://www.mia.org.ar/
http://www.kpkconstructora.com.ar/
http://www.larazon.com.ar/
http://www.lanacion.com.ar/