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| Alquiler de locales comerciales |
Hay más locales para alquilar por el freno del consumo.
También influyen las restricciones a las importaciones y la menor llegada de turistas del exterior. En el primer semestre aumentaron 40 % los metros cuadrados disponibles.
Sobre la peatonal Florida, uno de los principales corredores comerciales de la Capital Federal y foco de atracción para el turismo extranjero, en enero había ocupación plena de locales: hoy hay 14 vacíos. Algo parecido ocurre sobre la avenida Santa Fe, donde la vacancia de comercios viene creciendo en forma lenta y constante.
En el sector inmobiliario coinciden en que la disponibilidad de comercios para alquilar creció en los últimos meses del 3% al 5%, debido al menor consumo en general, las restricciones a las importaciones y la menor llegada de turistas del exterior.
En este sentido, un relevamiento realizado por la consultora especializada Colliers International en los principales corredores comerciales del distrito porteño (Peatonal Florida, Juramento, Santa Fe, Callao, Pueyrredón, Cabildo, Rivadavia y Carabobo), indica que los metros cuadrados con fines comerciales para alquiler aumentaron casi el 40% en el primer semestre del año.
En rigor, en total hay 3.276 metros cuadrados sin uso, esto es un 39,5% más que los registrados en la primera mitad de 2011.
Sin desmerecer la importancia del relevamiento, vale la pena aclarar que la medición apunta al mayor espacio disponible, lo que no necesariamente se corresponde con la cantidad de locales. Aunque basta caminar por la calle Florida o la avenida Santa Fe para advertir la presencia de negocios cerrados o vacíos.
En este sentido, el estudio de Colliers indica que Rivadavia y Carabobo y el cruce de las avenidas Santa Fe y Callao son las zonas con mayor disponibilidad de negocios para alquilar.
Dilatar inversiones
El cambio de clima económico (menores ventas, caída del turismo y cepo cambiario) impacta en el comercio minorista, aunque los entendidos se esfuerzan por quitarle dramatismo.
Por ejemplo, según dicen, las grandes cadenas de retail (principales protagonistas en materia de apertura de nuevos locales) mantienen sus planes de expansión, pero ahora con una mayor dosis de cautela.
En este sentido, Juan Manuel Troncoso, operador inmobiliario de la consultora especializada Colliers International, asegura que muchas marcas reconocidas “comienzan a dilatar las decisiones”, esto es, demoran la inauguración de nuevas sucursales.
Armando Pepe, especialista y titular de la inmobiliaria del mismo nombre, destaca los casos de Carrefour y Disco, que “detuvieron el proceso de expansión tras sus recientes adquisiciones y fusiones”, explicó.
Algunas cadenas de comidas rápidas consultadas por este diario pintaron un panorama dispar en cuanto a la expansión de sus redes para este año. Desde Burger King comentaron que la firma inauguró este año tres locales: Ramos Mejía, San Miguel y Mendoza.
Y aseguran que durante el resto del año, “lo enfrentaremos con la misma energía”. McDonald´s, por su parte, anunció la semana pasada que dentro de dos meses abrirá un nuevo local en Santa Fe y Callao.
Se trata de uno de los puntos más buscados del país, por el cual la cadena pagará un alquiler mensual de U$S 50.000, una suma que obviamente no paga cualquiera.
Para el comercio minorista en general, las dificultades son palpables a simple vista, coinciden fuentes del mercado inmobiliario. “Sí, vemos más vacancia que en otros momentos”, remarcó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias (CAI).
Y el directivo añade que la tendencia se ve con mayor nitidez en los corredores barriales más que en el centro de la ciudad.
Para Troncoso, de Colliers International, la envergadura de las empresas y el tamaño de los locales sí importan. “Ante un freno en la economía, los primeros en caer son los locales chicos. El futuro de estos negocios depende de la afluencia de turistas y el consumo local. Si el futuro se complica, el problema será mayor”, agregó.
Hay dos grandes excepciones en el mercado: las franquicias de café y la ocupación de comercios sobre la avenida Corrientes. “En esa avenida, desde Callao a la 9 de Julio, no se desocupó ningún local. Eso es gracias al movimiento cultural de la zona y debido a las vacaciones de invierno”, asegura Pepe.
Marcas como Starbucks, Tienda de Café, Havanna y Café Martínez son las que han mantenido el ritmo de apertura de nuevos locales. “Ese segmento gastronómico funciona bien”, explica Pepe.
Diego Paolini, gerente general de Starbucks Argentina, jura que mantendrán los planes de expansión a pesar de las complicaciones. “En 2011 -dice- fue el año de mayor desarrollo del sector, con una inversión de U$S 8 millones” y para este año la “empresa viene trabajando de acuerdo a lo planificado”.
En lo que va de 2012, la cadena de origen norteamericano inauguró seis tiendas en Buenos Aires y una en Córdoba, para totalizar 57 puntos. Y antes de fin de año tienen previsto abrir seis locales más.
Distintas interpretaciones
El 5% de vacancia genera distintas interpretaciones en el sector inmobiliario. “Es un nivel parecido al que registramos en 2008 y 2009. No creemos que sean tendencias alarmantes como en el mercado residencial, pero sí existe expectativa sobre cómo evoluciona”, subraya Troncoso.
En cambio, ese porcentaje de disponibilidad “ya es para alarmarse”, refuta Armando Pepe, y añade que el porcentaje de vacancia “para nosotros es más alto”.
Por lo pronto, la tendencia ya empezó a afectar el mercado. “La situación no tiene nada que ver con los costos de alquiler, los propietarios están muy flexibles con eso. Pero hay comercios que no abren caja en más de un mes”, sostiene Pepe.
En Colliers empezaron a registrar una baja en los valores de alquiler: “En locales de unos 200 o 300 metros, hace unos meses valían unos U$S 100 y ahora rondan en los U$S 85”, ejemplificó.
Precios de departamentos en Capital Federal
Pese
a la caída en las ventas, las propiedades siguen subiendo. Los
incrementos llegan al 10% en los barrios que venían más rezagados en
precios.La caída en la demanda de inmuebles no llegó a los precios. A contramano de la cantidad de escrituras, que acumula dos bajas consecutivas en diciembre y enero, el valor de los departamentos usados en la Capital Federal siguió subiendo en la mayoría de los barrios porteños en el último trimestre.
De acuerdo con el relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario desde hace siete años, tomando en cuenta el precio publicado en los departamentos de 2 y 3 ambientes de la Capital, las propiedades tuvieron alzas de hasta 10% en relación con la medición realizada en noviembre de 2011.
La suba fue liderada por barrios que tradicionalmente no están entre los más caros de la ciudad, como Nueva Pompeya, Congreso y Agronomía, que en todos los casos tuvieron subas en el trimestre superiores al 10% en dólares.
Las zonas más buscadas de la ciudad, como Recoleta, Palermo o Belgrano R, tuvieron aumentos sensiblemente menores, y en algunos casos muy puntuales, como San Telmo o Belgrano C, directamente se detectaron pequeñas bajas (inferiores al 1 por ciento).
En todos los casos, son los precios a los que se ofrecen las propiedades, es decir que la gran incógnita será saber si los valores de la oferta finalmente serán convalidados por la demanda.
Igualmente, en Reporte Inmobiliario destacaron que siempre los relevamientos los realizan tomando en cuenta los precios pedidos por los dueños y no las cifras finales en las que se cierra la operación.
A pesar de que en promedio tuvieron subas inferiores a los de otras zonas de la ciudad, los barrios de la zona norte siguen liderando el ranking de la ciudad en materia de precios.
Recoleta encabeza la lista con un valor promedio de 2575 dólares por metro cuadrado, tomando en cuenta siempre los departamentos usados.
Un escalón más abajo se ubican Palermo (con un promedio de US$ 2485) y Barrio Norte (US$ 2365); en el relevamiento no está incluido Puerto Madero.
Pronósticos
Los aumentos en los precios de los inmuebles contrastan con lo que sucedió con la demanda de las propiedades en los últimos meses.
A partir de la implementación de los nuevos controles en el mercado cambiario -que entraron en vigor en los primeros días de noviembre del año pasado- las ventas de inmuebles se resintieron en forma casi inmediata.
La primera baja se registró en diciembre, cuando el número de operaciones tuvo un descenso del 10,4%, y en enero la caída se profundizó hasta el 14,1%.
La caída de enero fue la más pronunciada en casi dos años y medio, y de hecho para encontrar un descenso de esta magnitud hay que retrotraerse hasta octubre de 2009, cuando en plena crisis financiera internacional las ventas de inmuebles habían registrado una baja del 24,4 por ciento.
"Tomando en cuenta los últimos datos sobre el número de escrituraciones, es difícil encontrar una lógica para la suba del último trimestre, aunque hay que tener en cuenta que puede haber cierta inercia que trae el mercado, con una dinámica de actualización casi constante de los precios", señaló José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina se mostraron más cautos y señalaron que en la medida en que la tendencia a la baja de las ventas se prolongue durante los próximos meses los precios también tenderán a ceder.
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| Precios departamentos |
Los precios, en su techo
En el último año, los valores se incrementaron un 20 por ciento en promedio, acompañando el incremento de los costos de la construcción; pero en el mercado ya hay voces que anticipan que si bien no bajarán, no hay márgenes para mayores subas.
Radiografía de un mercado cauteloso y con menor oferta de metros cuadrados a la venta.
Además, cómo impacta en las operaciones la restricción para comprar dólares y la quita de subsidios en la elección del barrio.
Cautela. Esta palabra podría describir la actitud de los empresarios, inversores y desarrolladores en el escenario actual. Ya no son optimistas, como el año pasado, pero tampoco se muestran alarmados. "Se acabó.
Ya no hay más forma de subir los precios de las propiedades. Estamos en valores importantes, que tocan el techo.
Pero tampoco van a bajar. Este sector, lamentablemente, es muy especulativo. Nadie va a vender para perder plata, salvo que tenga apremio", suelta con total franqueza Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate.
Según el último informe anual de la Secretaría de Planeamiento del Gobierno del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de un departamento en la ex Capital Federal se incrementó un 21,5% en el último año.
Sitio Web Fuente:
http://www.losandes.com.ar/
http://www.lanacion.com.ar/
http://www.cronista.com/